הכדאיות הכלכלית של בנייה ירוקה

הקדמה

בנייה ירוקה הינה גישה מערכתית כוללת לתכנון, בנייה ולתפעול השוטף של בניינים וסביבתם שמטרתה ניצול יעיל של משאבי טבע אשר יקטין מפגעי טבע ויצור תנאים איכותיים ובני קיימא לדיירים בבנין ובסביבתו.

בנייה ירוקה היא בעלת  תועלות רבות. חלקן תועלות ישירות המשפיעות על דיירי המבנה וחלקן תועלות עקיפות המשפיעות על הסביבה. בעוד שאת ההשפעות הישירות על דיירי המבנה כגון התייעלות אנרגטית, שימוש בתאורה טבעית וחסכון במים, ניתן לכמת וכך לחשב את הרווח הכלכלי שלצידן, קיים קושי בחישוב התועלת הכלכלית של ההשפעות הסביבתיות של המבנה הבנוי בבנייה ירוקה. בפרויקט בנייה ירוקה (בפרט אם מבוצע באופן יחדני במתחם שאינו נבנה על פי עקרונות הבנייה הירוקה) הרווח הכלכלי של דיירי המבנה מהתועלות הסביבתיות קטן ביחס להשקעה, מכיוון שדיירי המבנה נושאים בכל העלויות הכרוכות בבנייה ירוקה.

יזם נדל"ן ,שמטרתו הינה מקסום רווחים, יבחר להשתמש בבנייה ירוקה כל זמן שבנייה זו תגדיל את רווחיו. כלומר, כל זמן שהתוספת לתמורה תהיה גבוהה מהתוספת לעלויות הבניה.

בחינת הכדאיות הכלכלית ושווי של נכסים בנויים

טרם כניסה לפרויקט נדל"ן נבחנת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, כאשר מצד אחד מעריכים את סך כל העלויות הצפויות ומנגד מנסים לאמוד את סך התמורה הכוללת הצפויה בתום הבנייה.

לצורך הערכת עלויות הבנייה מבאים בחשבון את עלות הקרקע (עלות זו ידועה ולא ניתנת לשינוי) ואת עלויות הבנייה הישירה והעקיפה כולל עלויות מימון ועלויות השיווק והמכירה של הפרויקט.

הערכת התמורה במכר של הדירות בפרויקט נבחנת באמצעות הכפלת סך יחידות הדיור בשווי המוערך של יחידת דיור אחת או בהכפלת סך שטח הבנייה בשווי המוערך של מ"ר בנוי. שוו מ"ר בנוי נקבע על ידי בחינת  עסקאות מכר של דירות מגורים בעלות מאפיינים דומים בסביבה הקרובה.

הקושי בבחינת הכדאיות הכלכלית של בנייה ירוקה נובע מכך שאומנם ניתן להעריך, בקלות יחסית, את התוספת בעלויות הבנייה בגין בנייה ירוקה, אך קיים קושי בהערכת התוספת שאותה יהיו מוכנים לשלם הקונים הפוטנציאלים עבור השיפורים בדירות שניבנו בבנייה ירוקה.

ההשפעות של בנייה ירוקה על התמורה

כאמור, בכל הקשור להתייעלות אנרגטית ולחסכון בתפעול של הבניינים וניצול יעיל וחסכוני, ניתן לכמת ולחשב את החיסכון הכספי העתידי בהוצאות ולאמוד את התועלות שמבטא החיסכון ולהעריך את התוספת למחיר אותה יהיה מוכן לשלם הקונה הפוטנציאלי. ככל שהחיסכון בהוצאות השוטפות יקטן, כך יעלה מחיר הדירות אותו יהיו מוכנים הדיירים לשלם.

התקן הישראלי לבנייה ירוקה מעודד תכנון של שטחים פתוחים נרחבים ביחס לשטח הבנוי וכן את  הביצוע של שטחים פתוחים המעודדים נטיעת עצים, שימור ושיפור הטבע העירוני, תכנון שטחי פיתוח מוצללים ומוגנים מפגיעות רוח ועוד. עקרונות הבנייה הירוקה הללו, לצד עקרונות נוספים, הם בעלי השפעות עקיפות על הדייר וקיים קושי בהערכת התוספת לשווי הנכסים הבנויים.

השפעת חשיפה לנוף

מחקר מקיף שנעשה בנושא השפעת נוף על שווי דירות שביצע השמאי הממשלתי הראשי בשנת 2006, מצביע על הבדלי שווי מובהקים בין דירות, שלהן נוף פתוח, לבין דירות באותה הסביבה שהן "משוללות נוף".

המחקר של השמאי הממשלתי משנת 2006 נערך על בסיס מדגם רחב של 2,811 עסקאות מכר של דירות בבנייה רוויה ב- 11 ערים בארץ.

במסגרת המחקר בוצע ניתוח (באמצעות הרצת רגרסיה לינארית מרובת משתנים) שבו בודדה ההשפעה של הנוף על מחירי הדירות בכל אחת מהערים.

להלן הבחנה בין ארבעה סוגי נוף שבדקו:

א. נוף לים (המכונה "נוף כחול").

ב. נוף לשטח פתוח ירוק (מכונה "נוף ירוק").

ג. נוף מדברי.

ד. נוף עירוני.

בהתאם למחקר זה ניתן לראות שתכנון של שכונות מגורים חדשות תוך התחשבות בנוף ובנייה במרווחים בין המבנים ובנייה מדורגת אשר תאפשר מספר מקסימלי של דירות מהן נשקף נוף יביא לעלייה בשווי של סך הדירות בשכונה בשיעור של בין 5% ל- 15%.

כמו כן, עצם העובדה, שדירות חשופות לנוף פתוח יוצרת פרטיות מאותו הכיוון שממנו נשקף הנוף. להגדלת הפרטיות השפעה חיובית נוספת על שווי הדירות.

קרבה לפארק עירוני או קרבה לגינה ציבורית

פארק ירוק, משביח את ערך הדירות הסמוכות לו בשיעור של עד 20% וקירבה לגינה ציבורית מעלה את ערך הדירה בשיעור של כ- 5%.

מחקר ישראלי שבדק את השפעת פארקים עירוניים על הנכסים בסביבה ואשר בחן את ההשפעה על ערכם הכספי של בתים הסמוכים לפארק עירוני, שנערך על ידי שני חוקרים מבית הספר לקיימות במרכז הבינתחומי, מראה כי ערכם של נכסים הסמוכים לפארק עירוני גבוה יותר.

החוקרים, מתן תמרי וטל בר-און, בחנו את כדאיות הקמתו של פארק עירוני עבור התושבים כחלק מפרויקט בקורס ניתוח עלות-תועלת. החוקרים לקחו את פארק אדית וולפסון בתל אביב כמקרה בוחן, ובדקו מה התועלת שמתקבלת מפארקים עירוניים, ומה השפעתם של פארקים אלה מבחינת ויסות אקלים מקומי (אי-חום עירוני), מבחינת נוף ומבחינת רעש – ואיך כל אלה משפיעים על מחירי הדירות ועל המשק הכלכלי של המתגוררים בסביבת הפארק.

כמו כן, החוקרים ערכו השוואה בין שתי דירות שהן דומות במאפייניהן – שתי דירות שלושה חדרים בגודל דומה – האחת קרובה לפארק והשנייה רחוקה ממנו, ומצאו כי הדירה הקרובה מוצעת למכירה בסכום של 1,510,000 ₪, ואילו הדירה הרחוקה – שנמצאת במרחק של כקילומטר וחצי מהפארק, מוצעת למכירה בסכום של 1,250,000 ₪.

בהתאם למחקר לפארק העירוני יש ערך תיירותי ותרומה רבה בתרבות הפנאי, שמשפיעים על איכות החיים ועל מחירי הבתים.

החוקרים מצאו כי ערכו הכספי המוסף של הפארק הוא כ-120 אלף שקל לשנה.

סיכום

בנייה ירוקה הינה רב תחומית ולה תועלות רבות. לחלק מתחומי הבניה הירוקה תועלות ישירות שניתן לכמת ולהעריך את תרומתם הכלכלית ליזם ואילו בחלק מהתחומים התועלות הינן תעלות סביבתיות רחבות היקף. במקרים בהם עיקר התועלת הינה תועלת לסביבה, קשה לאמוד את הרווח הכלכלי הצפוי ליזם אשר יבחר להשקיע במתחמים אלו.

יחד עם זאת, ניתן לראות כי קיימת כדאיות כלכלית ליזם גם בבנייה ירוקה שעיקר תועלתה הינה הפחתת הפגיעה בסביבה, כאשר בנייה המתחשבת בנוף ובטבע העירוני ובניה המשלבת הקמת גינות ציבוריות ופארקים עירונים, תביא לעלית ערכן של דירות המגורים ובכך תגדיל את הרווח של היזם.

הכותב: אביגדור סירוטה, כלכלן ושמאי מקרקעין,
חבר במועצה הישראלית לבנייה ירוקה.